房企冰封已久的国际信用评级，终于在2023年的春天迎来回暖信号。
2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。与此同时，确认该公司的长期主体信用评级为“BBB-”，该公司优先无抵押债券的债项评级为“BB+”。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
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标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者，此外公司经营性收入持续增长，资金流动性正在增强，因此维持龙湖集团投资级评级，展望上调为稳定。
业内人士表示，此次标普上调龙湖集团评级展望，不仅是对龙湖集团的认可，更释放出海外投资者对中国房企信心回归的积极信号。
融资渠道趋稳经营性收入持续增长评级展望稳定
从报告中可以看出，标普认为，龙湖集团经营性收入持续增长、资金流动性增强、审慎的财务管理是评级上调的重要依据。
据龙湖集团1月6日披露的未经审核营运数据显示，2022年全年，集团累计实现合同销售额2015.9亿元，合同销售面积1304.7万平方米。在中指研究院公布的2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜中，龙湖集团首次进入TOP10榜单并位列第9位，相比2021年榜单前进2位。
此外，龙湖集团经营性收入强劲增长，2022年录得经营性收入约250.2亿元，同比增长约25%，其中投资性物业租金收入约127.3亿元。标普认为，经营性收入的持续增长，可增强企业自身流动性和财务安全度，是支撑龙湖度过行业收缩期的重要安全垫。
从龙湖集团的发展目标来看，其经营性收入占比仍会进一步提升。2022年10月举行的投资者交流会上，龙湖集团董事长陈序平表示，“龙湖未来五年，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道的收入将占到整个集团的30%，利润占比要超过50%，完成去地产化。在未来，地产之外的经营性收入目标为千亿。”
在标普看来，龙湖集团一直保持健康的财务盘面。截至2022上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比为4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，龙湖集团各项关键财务指标优于行业平均水准。
标普还肯定了龙湖集团良好的债务结构。截至2022年12月31日，龙湖拥有不受限制的现金（不包括监管账户的现金）约为450亿至500亿元，处于高位，完全涵盖了200亿元至220亿元的短期债务期限。实际上，2023年龙湖集团没有离岸债务到期，此前原定于2023年4月到期的3亿美元债券被提前赎回。
龙湖不断增加的流动性缓冲是评级上调的另一个重要原因。标普表示，公司的融资渠道，尤其是获得银行融资的渠道，已经得到加强。
2022年11月中央层面出台“金融16条”，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，信贷、债权、股权融资“三支箭”相继射出。“龙湖是一系列政府支持房地产行业措施的主要受益者之一。”标普表示，龙湖已经与六大国有银行签署战略合作协议，预计获得了不少于3000亿人民币的信贷额度，用于发展、再融资和收购，并获得了7亿元的无抵押内保外贷借款。此外，龙湖还成功发行了一支20亿元的中债增信债券。
展望稳定反映了标普对龙湖的正面预期，即将在未来12—24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。标普相信，龙湖集团还将采取平衡的运营模式，以保持信用指标与评级一致。
“内保外贷”扩容到评级调 中国房企海外融资有望“破冰”
三大国际评级机构的信用评级，是反映房企信用质量的“风向标”，也是房企海外融资的重要信用背书。此前，多家房企受评级下调影响，境外债权融资下降明显。
直到2022年末中央层面推出的一系列政策，推动房地产行业走出流动性危机。信贷、债券、股权“三支箭”落地，房企纷纷获得授信、融资以及配股，作为房企示范生的龙湖率先受益，在“第一支箭”信贷支持方面，截至2022年11月底，龙湖共获得8家银行授信额度；此后，完成发行20亿中期票据为房企“第二支箭”首单。
同时，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。
此后，龙湖又成为“内保外贷”首家落地房企。12月9日，龙湖成功获得中国银行在国内担保的7亿元无担保离岸银行贷款，是首位获批此类贷款的民营房企。中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，龙湖完成“内保外贷”贷款具有一定的信号意义，“内保外贷”帮助房企融资，能够促进海外投资者恢复投资信心，改善房企海外融资环境。
首单“内保外贷”融资落地后持续扩容，房企境外融资环境逐渐改善。据克而瑞研究机构统计，2023年1月房企债券发行319.86亿元，其中境外发债约47亿元，自2022年10月以来房企境外发债出现了“破冰”。
利好接踵而来。标普发布的报告《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中国房地产业复苏曙光乍现》也表示，2022年末推出的政策为行业的危机局面画上句号，行业将在23年缓慢复苏。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步巩固房地产资金流动性。
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